DataZAP Report #89

As principais notícias do mercado imobiliário entre 6 e 12 de novembro, comentadas por nossos especialistas.

Mercado imobiliário em transformação, os impactos do Censo 2022.

O Censo 2022 revelou uma transformação histórica na composição familiar brasileira, com a diminuição da hegemonia do modelo familiar de “casal com filhos” e a ascensão de arranjos mais diversos. Dados do Censo mostram que, pela primeira vez, menos da metade das famílias se enquadra nesse perfil tradicional (42%), enquanto cresce a proporção de casais sem filhos (24,1%) e de pessoas morando sozinhas, cujo número triplicou nas últimas duas décadas, representando um segmento em forte expansão.

Essa transformação impõe uma readequação imediata ao mercado imobiliário. Para corretores e imobiliárias, o foco se desloca para um cliente com maior poder aquisitivo individual, que busca imóveis menores, bem localizados e com infraestrutura completa. Para as incorporadoras, o desafio é inovar nos projetos, priorizando unidades compactas, áreas comuns estratégicas e soluções que atendam a um público que valoriza a flexibilidade e o estilo de vida urbano, em detrimento do espaço privativo tradicional.

Em suma, a análise dos dados do Censo 2022 revela não apenas uma fotografia da sociedade brasileira atual, mas um indicativo claro das tendências de consumo e moradia para as próximas décadas. O setor imobiliário que souber interpretar e se adaptar a essa nova realidade, focando em produtos e serviços alinhados aos novos perfis de família, estará mais bem posicionado para prosperar em um mercado em constante evolução.

O que a reforma tributária reserva para o Mercado Imobiliário?

A iminente implementação da Reforma Tributária, prevista para começar em 2026, com a criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), sinaliza uma mudança significativa no mercado de locação de imóveis. O tema central é o potencial encarecimento dos aluguéis, visto que a tributação sobre a locação, hoje isenta de ICMS e ISS, passará a incidir sobre o IBS e a CBS. Especialistas apontam que a alíquota para aluguéis intermediados por pessoas jurídicas pode quase triplicar, saltando de 3,65% (PIS/Cofins) para até 10,6%, um custo que, inevitavelmente, deverá ser repassado aos inquilinos.

Para os agentes do mercado, os impactos são variados. Imobiliárias e Corretores enfrentam a urgência de revisar contratos e realizar cálculos complexos para decidir sobre a adesão ao regime especial de transição até 2033, além de se prepararem para um cenário de maior negociação contratual. O aumento da carga tributária para locadores de múltiplos imóveis também deve impulsionar a criação de Pessoas Jurídicas para gestão de aluguéis, gerando novas demandas de consultoria. Já para as Incorporadoras, o encarecimento do aluguel se traduz em um impacto indireto positivo: o aumento da atratividade da compra do imóvel próprio, especialmente no segmento residencial, onde a diferença entre o custo do aluguel e a parcela do financiamento se torna mais estreita, estimulando a demanda por unidades residenciais.

Em conclusão, a Reforma Tributária impõe um período de adaptação e planejamento estratégico para todo o setor imobiliário. Embora o aumento da carga tributária sobre a locação exija cautela e reestruturação por parte dos locadores e intermediadores, ele simultaneamente cria uma janela de oportunidade para as incorporadoras, ao fortalecer o argumento da casa própria como um refúgio contra a volatilidade e o aumento dos custos do aluguel. O mercado deve se preparar para uma dinâmica onde a eficiência tributária e a negociação se tornarão fatores ainda mais cruciais.

Raio -X FipeZAP: Mercado Imobiliário 3° Trimestre 2025

A Pesquisa Raio-X FipeZAP do 3º trimestre de 2025 revela um mercado imobiliário em fase de acomodação, com compradores mais seletivos, vendedores mais flexíveis e expectativas de preço mais equilibradas. A percepção de que os preços estão “altos ou muito altos” recuou de 72% para 67% em um ano, coincidindo com o aumento nas transações com desconto, que atingiram 68%, patamar próximo ao recorde histórico.

A participação de compradores recentes, aqueles que adquiriram imóveis nos últimos 12 meses, caiu levemente para 12%. Já a preferência por imóveis usados atingiu 79%, o maior índice da série. Em contrapartida, a intenção de compra para os próximos três meses avançou para 35% da amostra, sinalizando potencial de retomada da demanda.

No campo dos investimentos, persiste a preferência pela geração de renda via aluguel, em detrimento da revenda por valorização, uma tendência já consolidada entre todos os perfis analisados. Ainda assim, as transações com finalidade de investimento recuaram, estabilizando-se em 36% em setembro de 2025.

As expectativas de preço para os próximos 12 meses seguem heterogêneas: compradores recentes projetam alta de 9,0%; proprietários, uma valorização moderada de 4,0%; e compradores potenciais preveem estabilidade, com leve alta de 0,4%. A média consolidada indica crescimento nominal de 2,5%. A incerteza de longo prazo, contudo, é expressiva, 35% dos respondentes afirmam não saber como os preços se comportarão frente à inflação nos próximos 10 anos.