DataZAP Report #95

As principais notícias do mercado imobiliário entre 2 a 7 de janeiro, comentadas por nossos especialistas.

Queda da Selic e ampliação do crédito impulsionam novo ciclo imobiliário em 2026

O mercado imobiliário brasileiro caminha para um ciclo favorável em 2026, caracterizado pela convergência de fatores positivos: queda da taxa Selic, expansão do crédito habitacional e fortalecimento de programas sociais como o Minha Casa Minha Vida. O setor de baixa renda emerge como protagonista, e chega a representar 65% da produção imobiliária da capital paulista, impulsionado por recursos ampliados do FGTS e pelo novo Sistema Financeiro de Habitação.

Esta dinâmica indica uma reconfiguração estrutural do mercado, onde imobiliárias e corretores devem capitalizar o aumento da demanda no segmento popular, enquanto incorporadoras podem manter rentabilidade focando neste nicho em crescimento. O primeiro semestre de 2026 apresenta-se como uma janela de oportunidades excepcionais, com cada ponto percentual de redução da Selic habilitando 160 mil famílias ao financiamento. Contudo, a moderação esperada no segundo semestre devido à Copa do Mundo e eleições exigirá planejamento estratégico cuidadoso dos players do setor.

Este novo ciclo imobiliário representa uma oportunidade de democratização do acesso à moradia e reaquecimento econômico setorial, mas demanda adaptação estratégica dos agentes de mercado para maximizar os benefícios do ambiente creditício favorável, especialmente considerando as variáveis políticas e esportivas que influenciarão a segunda metade do ano.

Impacto do novo salário mínimo e isenção do IR no mercado imobiliário

O ano de 2026 traz mudanças econômicas que podem favorever o mercado imobiliário brasileiro. O reajuste do salário mínimo para R$1.621, que representa um aumento real de 6,79% referente ao mínimo de 2025, combinado com a ampliação da faixa de isenção do Imposto de Renda para quem recebe até R$5.000 mensais, libera recursos significativos na economia. Esta segunda medida é particularmente relevante para nosso setor, pois beneficia cerca de 15 milhões de contribuintes com uma economia média de R$4 mil anuais, recursos que podem ser direcionados ao consumo e investimento em moradia, fortalecendo a base de clientes potenciais para locação e compra de imóveis.

Para corretores e imobiliárias, essas medidas se traduzem em oportunidades concretas de negócios. O aumento da renda disponível melhora diretamente a capacidade de pagamento dos clientes, reduzindo riscos de inadimplência em contratos de locação e financiamentos, além de ampliar o potencial de upgrade habitacional entre famílias que ganham maior poder aquisitivo. As incorporadoras também se beneficiam significativamente, especialmente no segmento econômico e em programas como o Minha Casa, Minha Vida, onde a maior renda facilita aprovações de crédito e torna os projetos mais atrativos para instituições financeiras. Este cenário cria um ciclo virtuoso de demanda mais sólida e menor risco de inadimplência.

A sinergia entre o fortalecimento do salário mínimo e o alívio tributário para a classe média estabelece um panorama de crescimento sustentável para o setor imobiliário. Ao liberar recursos que antes eram destinados ao fisco, o governo estimula não apenas o consumo imediato, mas também decisões de investimento em moradia própria e melhorias habitacionais. Esta política econômica expansionista sinaliza um período de maior liquidez no mercado, oferecendo aos profissionais do setor uma base mais ampla e financeiramente robusta de clientes, o que é essencial para o desenvolvimento contínuo dos negócios imobiliários no país.

Dezembro mostra moderação, mas a maioria das cidades fecham 2025 com forte valorização, aponta o Índice FipeZAP Venda Residencial.

O mercado imobiliário residencial encerrou 2025 com novo avanço nos preços de venda, ainda que em ritmo mais moderado no último mês do ano. De acordo com o Índice FipeZAP, que acompanha o comportamento do preço de imóveis em 56 cidades brasileiras, houve alta de 0,28% em dezembro, abaixo do resultado de novembro (0,58%) e inferior ao observado em dezembro de 2024 (0,66%). Mesmo assim, o indicador acumulou elevação de 6,52% no ano, registrando a segunda maior variação dos últimos 11 anos, atrás apenas de 2024, quando a alta foi de 7,73%.

A variação mensal de dezembro ficou próxima à inflação medida pelo IPCA-15 (0,25%), enquanto o IGP-M se manteve praticamente estável (-0,01%). No acumulado do ano, os preços dos imóveis superaram com folga tanto o IGP-M (-1,05%) quanto a inflação ao consumidor estimada em 4,18%.

Entre as tipologias, o destaque foi para os imóveis de 1 dormitório, que registraram a maior valorização anual, com alta de 8,05%. As unidades com 4+ dormitórios apresentaram avanço mais moderado, de 5,34%, reforçando a preferência do mercado por apartamentos compactos e bem localizados.

A valorização foi ampla. Todas as 56 cidades monitoradas encerraram 2025 com preços no positivo. Entre as capitais, os maiores avanços no ano foram observados em: Salvador (+16,25%), João Pessoa (+15,15%), Vitória (+15,13%), São Luís (+13,91%), Fortaleza (+12,61%) e Belo Horizonte (+12,03%).

Dezembro mostra moderação, mas maioria das cidades segue em alta:

O movimento de dezembro reforçou a perda de fôlego, embora sem reversão de tendência. Do total das 56 cidades, 44 delas registraram elevação no mês. Entre as capitais, destacaram-se: Belém (+1,54%), Salvador (+1,25%), Brasília (+1,09%), Florianópolis (+0,99%) e Fortaleza (+0,89%). Ao mesmo tempo, algumas praças apresentaram recuo nos preços, como: Campo Grande (-1,23%), Curitiba (-0,61%), Recife (-0,23%), Belo Horizonte (-0,22%) e Porto Alegre (-0,20%).

O preço médio residencial anunciado no país atingiu R$ 9.611/m² em dezembro. As maiores médias foram observadas em: Balneário Camboriú (R$ 14.906/m²) e Itapema (R$ 14.843/m²). Entre as capitais, o ranking é liderado por: Vitória (R$ 14.108/m²), Florianópolis (R$ 12.773/m²), São Paulo (R$ 11.900/m²), Curitiba (R$ 11.686/m²) e Rio de Janeiro (R$ 10.830/m²).

Os resultados mostram um mercado que chega ao fim de 2025 aquecido, com valorização disseminada e desempenho acima da inflação, mas com sinais claros de moderação no ritmo de crescimento ao longo do ano. A combinação de demanda por unidades compactas, força de capitais do Nordeste e patamares elevados em áreas litorâneas e turísticas ajuda a explicar o comportamento dos preços. O setor entra em 2026 em trajetória positiva, porém mais cautelosa, com atenção ao cenário macroeconômico e ao custo do crédito.