Incertezas múltiplas
Já no começo de 2022 sabíamos que o ano reservava desafios para a economia brasileira e também para nosso setor. De lá para cá, explodiu a Guerra na Ucrânia atrasando a normalização das cadeias produtivas globais, pressionando exportações de insumos e produtos agrícolas, além da terrível perda humana e da instabilidade geopolítica. Em particular, as novas sanções anunciadas à Rússia têm causado volatilidade no mercado energético global. Ainda no cenário internacional, as preocupações acerca de novas ondas de Covid se materializaram, em especial, na China, o que acarretou em medidas de isolamento social que podem representar um risco adicional a produção e comércio de produtos.
Tais choques adicionaram pressão em um contexto de inflação crescente em muitos países. No Brasil, o Banco Central aumentou a taxa Selic para 12,75% ao ano, além da sinalização de continuidade do aperto monetário até o fim do ano. O patamar elevado da taxa de juros segue preservando a valorização do real, entretanto existem riscos adicionais se formando por conta de juros americanos maiores e a incerteza sobre a política fiscal do próximo ano colocada pelo processo eleitoral.
Maiores taxas de juros implicam evidentemente em um cenário mais desafiador para o mercado residencial. No entanto, não podemos nos esquecer da resiliência da atividade imobiliária. Resiliência que deriva principalmente do seu tamanho e da sua relevância. Por parte do tamanho, insisto em defender que, embora o cenário macro seja importante para o resultado agregado do setor, sempre existirão oportunidades para serem exploradas no mercado residencial nas dimensões microeconômicas (localização e tipologia).
Explicando, o cenário macro é fundamental para o volume de atividade do setor: os resultados recordes de 2021 demonstram o poder da taxa de juros no acesso à imóveis. No entanto, num país de mais de 210 milhões de habitantes, há sempre demanda por um novo lar. Aliás, sabemos que em qualquer lugar o mercado imobiliário descreve ciclos e que em qualquer ponto do ciclo a atividade resiste (com mais ou menos dificuldade, mas sempre relevante). Desta forma, a constante reconfiguração das cidades e novos olhares para áreas pouco aproveitadas geram pólos de aquecimento imobiliário. Em tempos de bonança, mais pólos surgirão, devido à maior demanda, em tempos difíceis, menos pólos; entretanto, ainda assim haverá oportunidades. Neste sentido, um olhar atento às localizações, tipologias, tendências comportamentais e contexto econômico é fundamental encontrar oportunidades com retornos atrativos a despeito dos ventos macroeconômicos.
Do outro lado, reside uma resiliência estrutural do mercado decorrente da relevância da moradia na vida das pessoas. É por essa razão que existe uma regulação especial para o Sistema Financeiro Habitacional (SFH), que existiu o Banco Nacional da Habitação (BNH) e o Minha Casa Minha Vida (MCMV). Nesse quadro, mais recentemente, destacam-se ações tomadas pela Caixa e pelo Conselho Curador do FGTS.
Recentemente foi anunciado pela Caixa: diminuição da taxa de juros de suas linhas de financiamento imobiliário pelo SFH, nova linha especial de crédito imobiliário para PcD, possibilidade de carência de 6 meses aos financiamentos feitos pelo SFH, e prorrogação de medidas de apoio ao financiamento à construção de habitações. No programa CVA (Casa Verde e Amarela), financiado majoritariamente com recursos do FGTS, foram anunciadas reduções de taxas de juros e aumento do teto do valor do imóvel (por vir) para as faixas de renda mais baixas (até R$2.400,00 mensais).
Também foi aprovado pelo Conselho Curador do FGTS o uso do saldo pessoal para pagamento de parcelas atrasadas de financiamentos imobiliários.
As medidas anunciadas se somam à resiliência natural do setor nos desafios impostos por 2022 até aqui. Além de naturalmente o tamanho do mercado nos garantir a existência de oportunidades escondidas, a relevância do setor produz um arcabouço institucional que ameniza os momentos de instabilidade.
Em resumo, navegamos em um contexto de incertezas múltiplas. Essa multiplicidade configura-se na escala (global, nacional, local) e na natureza (econômica, política, sanitária, comportamental). Não faltam desafios e precisamos estar preparados para eles. Mas o setor imobiliário é robusto e as oportunidades permanecerão. Para aumentar nossas chances de sucesso será ainda mais fundamental investir em informação e conhecimento para iluminar os caminhos.
Grande abraço,
Danilo Igliori e Pedro Tenório
