DataZAP Report #101

As principais notícias do mercado imobiliário entre 12 a 25 de fevereiro, comentadas por nossos especialistas.

Mercado Imobiliário brasileiro é impulsionado por extremos: habitação popular e imóveis de luxo

O mercado imobiliário brasileiro em 2026 expõe de forma bastante clara uma tendência que vinha se desenhando há meses: a bifurcação do setor entre os extremos da demanda. Segundo levantamento recente, a habitação popular segue como motor de volume, registrando crescimento saudável no número de vendas e no ritmo de lançamentos, especialmente em programas de habitação popular. Esse movimento reforça que, mesmo diante de desafios macroeconômicos e juros ainda elevados, a necessidade por moradia acessível continua sendo um dos pilares mais resilientes da economia brasileira — um indicativo de que políticas públicas e ajustes no financiamento conseguem não apenas manter a atividade, mas também atrair novos compradores.

No polo oposto, o segmento de luxo vive uma realidade distinta, mas igualmente influente para o desempenho geral do setor. Apesar de um menor número de unidades vendidas, o Valor Geral de Vendas (VGV) nesse segmento aumentou de forma expressiva, refletindo a estratégia dos incorporadores de focar em produtos de maior valor agregado e em compradores que veem o imóvel de alto padrão como uma reserva de valor e proteção patrimonial.

A síntese desses dois movimentos aponta para um mercado polarizado, mas funcional: de um lado, a massa de compradores de renda média e baixa impulsiona volume e liquidez; do outro, a elite mantém a atratividade por imóveis de luxo, mesmo em um cenário de custos de crédito acima da média histórica. Essa dualidade coloca desafios operacionais e estratégicos para construtoras e incorporadoras, que precisam calibrar oferta, preço e produto de forma distinta para segmentos com expectativas e poder aquisitivo tão divergentes.

Em última análise, o desempenho de 2026 sugere que o mercado imobiliário brasileiro ainda está longe de uma bolha ou de uma retração generalizada, a não ser que mudanças abruptas nas condições de crédito ou na confiança dos consumidores ocorram nos próximos trimestres. Por ora, a combinação entre demanda social robusta e foco em excelência no alto padrão mantém o setor em funcionamento pleno, ainda que com dinâmicas internas cada vez mais distintas.

Pesquisa Raio-X da Fipe – 4° trimestre de 2025

A Pesquisa Raio-X FipeZAP do 4º trimestre de 2025 traz como principal insight o aumento dos descontos nas transações: 71% das compras realizadas em 2025 tiveram algum desconto, o maior índice já registrado, com percentuais médios de desconto atingindo 10% no geral e 14% entre as transações com desconto. Em relação à percepção de preços, houve uma leve redução na parcela de respondentes que consideram os valores “altos ou muito altos”, enquanto a expectativa de aumento nominal dos preços para os próximos 12 meses também diminuiu, projetando-se uma alta média de 3,3%. Esses dados indicam um mercado mais cauteloso, com maior espaço para negociação e expectativas moderadas quanto à valorização dos imóveis.

Houve uma redução no objetivo de investimento entre os compradores, de 42% para 33%. Entre os investidores, a preferência pela locação para obtenção de renda se manteve majoritária (71%). A intenção de compra para moradia segue predominante, especialmente para quem deseja “morar com alguém”(64%). A pesquisa também destaca que a maioria dos potenciais compradores ainda prefere imóveis usados (49%), embora haja uma parcela significativa de indiferentes entre novos e usados (42%).

Fronteiras da Moradia: O que os compradores desejam em 2026?

O relatório Fronteiras da Moradia analisa as intenções, expectativas e preferências de brasileiros que pretendem adquirir um imóvel em 2026, a partir de uma pesquisa quantitativa com usuários dos portais OLX, ZAP e Viva Real. Mais do que identificar características desejadas, o levantamento permite compreender como o comprador equilibra urgência, restrições financeiras e aspirações de qualidade de vida em um cenário ainda marcado por pressão sobre preços e crédito.

O perfil do comprador que emerge da pesquisa é predominantemente composto por indivíduos das classes B e C, com idade média de 46 anos, majoritariamente inseridos na população economicamente ativa. A compra do imóvel segue fortemente associada à moradia própria, objetivo de 85% dos entrevistados, enquanto o investimento aparece como motivação secundária. Esse dado reforça o caráter funcional da decisão: o imóvel é visto, antes de tudo, como solução habitacional, e não apenas como ativo financeiro.

Do ponto de vista temporal, o mercado apresenta uma divisão relevante. Cerca de 4 em cada 10 compradores demonstram urgência nos planos de compra para 2026, com intenção de mudança ainda no primeiro semestre. Em contrapartida, uma parcela significativa se encontra em estágio exploratório, sem pressão imediata para concretizar a decisão. Essa coexistência entre urgência e espera indica um comprador atento às condições de mercado, disposto a adiar a compra caso preço e financiamento não se mostrem favoráveis.

A influência do contexto econômico se evidencia de forma clara. A expectativa de queda nos preços e a maior facilidade de aprovação de crédito aparecem como os principais fatores capazes de destravar a decisão de compra. Ao mesmo tempo, a pesquisa também mostra que uma parte relevante do público percebe o processo de busca como mais demorado do que o esperado, sugerindo descompasso entre oferta disponível e critérios desejados, especialmente em termos de localização, preço e padrão do imóvel.

No que diz respeito às preferências, a pesquisa aponta para um comprador pragmático. Casa de rua e Apartamento Padrão concentram a maior parte da demanda, com forte intenção de permanência na mesma cidade de residência atual. A valorização da proximidade a serviços essenciais — como supermercados, farmácias e padarias — e a importância de vias de acesso e transporte reforçam o peso da dimensão urbana na decisão. O imóvel ideal é aquele que reduz deslocamentos e facilita o cotidiano.

As concessões que os compradores estão dispostos a fazer ajudam a entender os limites dessa decisão. Esperar mais tempo para comprar, aceitar imóveis que demandem reformas ou reduzir o tamanho originalmente planejado são alternativas consideradas, sobretudo entre públicos mais maduros. Essas escolhas indicam que o ajuste ocorre mais no produto do que na localização, que permanece como um atributo central e menos negociável.

Por fim, o relatório revela um mercado em que a personalização, a flexibilidade dos espaços e a adequação ao orçamento se tornam diferenciais relevantes. A presença de soluções tecnológicas, espaços para trabalho remoto e acabamentos funcionais agregam valor, mas não substituem fatores estruturais como preço, crédito e localização. Para o mercado imobiliário em 2026, os dados apontam para a necessidade de projetos mais aderentes à realidade financeira do comprador e estratégias comerciais alinhadas a um consumidor mais racional, informado e seletivo.