DataZAP Report #90

As principais notícias do mercado imobiliário entre 13 e 19 de novembro, comentadas por nossos especialistas.

Elevação do teto do MCMV corrige defasagem e traz alívio para incorporadoras e corretores.

O Conselho Curador do FGTS aprovou reajuste nos tetos de financiamento do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) para as faixas 1 e 2, com aumentos que variam de 4% a 7% e que beneficiam 263 municípios, com previsão de vigência para janeiro de 2026. Em paralelo, a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) manifestou apoio à medida, mas pressiona o ministério das cidades para que o reajuste seja ampliado, cobrindo a defasagem inflacionária de 15% acumulada em dois anos e incluindo mais cidades de médio porte, de forma a garantir a sustentabilidade e a viabilidade econômica dos novos empreendimentos habitacionais.
A análise minuciosa revela que o reajuste, embora bem-vindo, é uma correção de rota essencial para o mercado, e não apenas um incentivo. Para imobiliárias e corretores, a medida se traduz em maior liquidez e expansão de mercado, facilitando a conversão de leads em vendas ao alinhar o valor do imóvel ao poder de financiamento do cliente. Já para as incorporadoras , o aumento do teto é vital para recuperar a margem de lucro e viabilizar novos lançamentos na Faixa 2, que estava estagnada devido aos custos de construção. A pressão da CBIC por uma ampliação do alcance é estratégica para garantir que o estímulo habitacional seja efetivo em diversas regiões do país, promovendo um ciclo virtuoso de produção e comercialização de moradias populares.

Análise de Mercado: Índices Imobiliários impulsionam a bolsa em 2025

O cenário econômico de 2025 tem sido notavelmente positivo para a Bolsa de Valores brasileira, com o Ibovespa acumulando alta de 28% até outubro, impulsionado pela entrada de capital estrangeiro e expectativas de queda nos juros. O grande destaque foi o Índice Imobiliário (IMOB), que disparou 69% no período. Esse desempenho impressionante reflete a força do setor, que conseguiu atender tanto o público de alta renda, com maior capacidade de compra, quanto as famílias beneficiadas pela expansão do Minha Casa, Minha Vida.

Para o mercado imobiliário, esses dados sinalizam impactos diretos e estratégicos. Incorporadoras com foco nos nichos de alto padrão e no programa Minha Casa, Minha Vida são as mais beneficiadas, vendo suas ações valorizarem e ganhando maior facilidade na captação de recursos para novos projetos. Para Imobiliárias e Corretores, o cenário é de otimismo e aumento da demanda, especialmente nos segmentos mais resilientes à taxa de juros. O desempenho positivo do IMOB reforça o sentimento de confiança no setor, o que pode facilitar o fechamento de vendas e a aceleração de lançamentos, apesar do desafio persistente do crédito mais caro para o segmento de médio padrão devido à Selic ainda elevada.

O forte desempenho do setor na Bolsa consolida o mercado imobiliário como motor de crescimento da economia, criando ambiente favorável para investimentos e expansão. Contudo, é preciso atenção aos riscos do cenário pré-eleitoral, que podem gerar volatilidade. A estratégia recomendada é aproveitar este momento de alta e manter adaptabilidade às condições de financiamento nos próximos meses.

Índice FipeZAP, registra alta de 0,60% nos preços de locação residencial, liderado por três capitais do Nordeste.

O mercado de locação residencial no Brasil encerrou outubro de 2025 com sinais claros de resiliência e avanço consistente. Medido pelo Índice FipeZAP, que acompanha os preços anunciados de aluguel em 36 cidades brasileiras, o setor registrou leve alta no mês (+0,60%) e manteve desempenho acima dos principais indicadores de inflação.

De modo geral, a leitura regional aponta que a recomposição de preços tem sido mais intensa em capitais nordestinas, lideradas por Aracaju – SE (+5,03%), Fortaleza – CE (+1,40%) e Salvador – BA (+1,37%). Em contraste, parte do Centro-Oeste e do Norte apresentou quedas pontuais em capitais como Campo Grande – MS (−4,50%), Goiânia – GO (−1,42%) e Manaus – AM (−0,80%), sugerindo ajustes locais após ciclos recentes de valorização.

No recorte de preços, o valor médio nacional anunciado atingiu R$50,32/m². Entre as capitais, São Paulo – SP lidera com R$61,91/m², seguida de perto por Belém – PA (R$61,64/m²) e Recife – PE (R$61,10/m²). Na outra ponta, Teresina – PI (R$25,82/m²), Aracaju – SE (R$28,83/m²) e Campo Grande – MS (R$34,06/m²) permanecem entre as cidades com menor preço médio. Por tipologia, imóveis de 1 dormitório seguem os mais pressionados, com preço médio de R$67,62/m², enquanto imóveis de 3 dormitórios registram o menor valor médio (R$43,23/m²).

Nas maiores metrópoles, o movimento foi de continuidade. Em São Paulo – SP, o preço médio avançou 0,18% no mês e acumula alta de 6,86% no ano. Bairros como Pinheiros (R$94,40/m²) e Itaim Bibi (R$93,00/m²) tiveram ganhos de 4,8% no período, indicando apetite persistente por localizações com oferta consolidada de serviços, mobilidade e emprego. No Rio de Janeiro – RJ, a variação mensal foi de 0,69% e o acumulado no ano alcançou 8,78%, com preço médio de R$53,92/m². Localizações premiums como Leblon (R$115,00/m²; +15,5%) e Ipanema (R$104,80/m²; +9,5%) concentraram parte expressiva da valorização, refletindo a força de nichos de alto padrão.

O Nordeste também merece destaque sob a ótica anual: Recife – PE acumula alta de 13,41% em 12 meses, Salvador – BA avança 15,79% (R$50,44/m²) e Fortaleza – CE, 11,65% (R$36,30/m²). Aracaju -SE, por sua vez, desponta como líder nacional em variação anual (+21,57%), apesar de manter um patamar de preço ainda baixo no contexto das capitais (R$28,83/m²). No Sul, Curitiba – PR registra 10,17% em 12 meses (R$45,74/m²) e Porto Alegre – RS, 9,44% (R$43,57/m²), desempenho sólido que reforça a tendência de recomposição gradual nos grandes centros.

Do ponto de vista do investidor, a rentabilidade do aluguel permanece competitiva. O rental yield está em 5,94% ao ano, com melhor desempenho em imóveis de 1 dormitório (6,70% a.a.) e menor em unidades com 4 ou mais dormitórios (4,83% a.a.). Entre as capitais, Belém – PA (8,51%), Recife – PE (8,40%) e Cuiabá – MT (8,12%) figuram no topo do ranking de rentabilidade, enquanto Vitória – ES (4,20%), Curitiba – PR (4,50%) e Fortaleza – CE (4,62%) apresentam retornos mais contidos. Essa dispersão reforça a importância de análises locais e da escolha criteriosa de tipologias e bairros para capturar retornos acima da média, para compor portfólio de corretores e imobiliárias.