DataZAP Report #92

As principais notícias do mercado imobiliário entre 27 de novembro e 2 de dezembro, comentadas por nossos especialistas.

Nova regra do FGTS elimina travamento regulatório de 4 Anos

O Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (CCFGTS) aprovou a unificação das regras para o uso do FGTS, estendendo a possibilidade de utilização do fundo para todos os imóveis de até R$ 2,25 milhões que se enquadrem no Sistema Financeiro Habitacional (SFH). A medida permite que o FGTS seja usado para liquidar, amortizar ou pagar parte das prestações, e foi crucial para resolver um impasse regulatório que impedia compradores de imóveis financiados entre junho de 2021 e outubro de 2025 de acessarem o benefício, corrigindo uma assimetria e mitigando o risco de judicialização no setor.

Os possíveis impactos dessa decisão no mercado imobiliário são significativos. Para Imobiliárias e Corretores, a mudança representa um aumento na liquidez e no poder de compra dos clientes, especialmente no segmento de médio e alto padrão, além de fornecer um argumento de venda mais robusto e seguro juridicamente. Para as Incorporadoras, espera-se um estímulo ao mercado de lançamentos nessa faixa de valor, com a possibilidade de aceleração de recebíveis e melhoria do fluxo de caixa, uma vez que os clientes podem amortizar o saldo devedor mais rapidamente. A medida, ao facilitar o uso do fundo, também contribui indiretamente para a redução da inadimplência nos financiamentos.

A decisão do CCFGTS de unificar as regras do FGTS para imóveis de até R$ 2,25 milhões é um movimento estratégico que injeta maior segurança jurídica e liquidez no mercado imobiliário. Ao expandir o acesso ao fundo para um número maior de contratos e um teto de valor mais elevado, o Conselho não apenas resolve um problema regulatório, mas também fornece um impulso positivo para as vendas e o desenvolvimento de novos empreendimentos, consolidando o FGTS como uma ferramenta essencial para a aquisição da casa própria no Brasil.

Caixa projeta R$ 1 trilhão em crédito imobiliário: impactos e tendências para a próxima década

A decisão da Caixa Econômica Federal de projetar R$1 trilhão em crédito imobiliário para os próximos dez anos, marca um dos movimentos mais ambiciosos do banco na última década. A instituição aposta na força do mercado habitacional e na recente mudança no modelo de funding, que liberou mais recursos da poupança ao reduzir o compulsório e ampliou a capacidade de concessão de financiamentos.

Os números já mostram essa virada. Só no terceiro trimestre de 2025, a carteira imobiliária da Caixa alcançou R$905 bilhões (crescimento de +11,4%), somando R$67,8 bilhões em novas contratações. A direção do banco vê no crédito imobiliário “a grande alavanca” para os próximos anos, uma estratégia que reforça sua liderança histórica no setor e mira um período de forte expansão.

O avanço, no entanto, vem acompanhado de sinais de cautela. As provisões para devedores duvidosos aumentaram (+64,5% quando comparado ao mesmo período de 2024), reflexo de um ambiente econômico desafiador. Ainda assim, a inadimplência no segmento imobiliário segue baixa, em 1,30% (quando comparado a setembro de 2024, que atingiu 1,42%). No crédito livre para pessoa física e empresas a inadimplência também subiu, mesmo que de forma controlada, indicando que o setor continua resiliente mesmo sob pressão.

Com isso, a meta de R$1 trilhão vai além de um número robusto: ela posiciona a Caixa como protagonista de um ciclo de crescimento no crédito habitacional e aponta para impactos relevantes na construção civil e no acesso à moradia. Para o mercado, a mensagem é clara: o crédito imobiliário seguirá no centro da agenda econômica da instituição.

Preços de Imóveis sobem 0,58% em novembro e acumulam alta de 6,22% ano ano, aponta FipeZAP.

Os resultados do Índice FipeZAP de Venda Residencial em novembro de 2025, reforçam a consolidação de um ciclo de valorização que se estende ao longo do ano e supera com folga o comportamento dos principais indicadores macroeconômicos. Enquanto a inflação ao consumidor (IPCA) acumulada no período marcou 3,94% e o IGP-M ainda operou em terreno negativo (–1,03%), os preços de imóveis residenciais avançaram 6,22% até novembro, mostrando força própria e descolamento do ritmo inflacionário geral.

O movimento de alta em novembro (+0,58%) não apenas acelerou levemente em relação a outubro (+0,54%), como também se mostrou generalizado: 49 das 56 cidades monitoradas registraram valorização, incluindo 19 das 22 capitais, o que evidencia que a dinâmica positiva não está restrita a mercados específicos, mas se estende nacionalmente.

Do ponto de vista tipológico, chama atenção o comportamento dos imóveis de 1 dormitório, que lideraram a alta do mês (+0,96%) e acumulam, nos últimos 12 meses, uma valorização de 8,24%. A maior entre todas as tipologias acompanhadas.

Geograficamente, o Brasil segue apresentando uma diversidade expressiva no comportamento dos preços. Capitais como Brasília (+1,55%), Natal (+1,14%) e Manaus (+1,07%) lideraram a alta de novembro, sinalizando realidades locais de forte valorização.

No acumulado do ano, Vitória (+15,08%), Salvador (+14,82%) e João Pessoa (+14,51%) se destacam com crescimento de dois dígitos, evidenciando mudanças estruturais e a crescente atratividade dessas cidades.

O preço médio nacional chegou a R$ 9.585/m² em novembro, com capitais como Vitória (R$ 14.102/m²), Florianópolis (R$ 12.647/m²) e São Paulo (R$ 11.882/m²) mantendo-se no topo do ranking de valores, refletindo mercados maduros.

Quando observamos o desempenho de 12 meses, o FipeZAP acumula alta de 6,92%, novamente superando com amplitude o IPCA (4,48%) e destacando o ganho real de patrimônio imobiliário no país.

A manutenção dessa valorização real por um período prolongado, indica que o mercado residencial brasileiro permanece em trajetória firme, impulsionado por fatores estruturais que vão além de conjunturas de curto prazo.

O relatório de novembro revela um mercado residencial aquecido, consistente e com capacidade de sustentar valorização mesmo em um ambiente econômico moderado. A convergência entre um movimento amplo de alta, a valorização acima da inflação, o avanço das tipologias compactas em diversas cidades analisadas, marca um ciclo de expansão que reforça o imóvel como um dos principais ativos.