Conectar é preciso!
Nas últimas semanas temos observado resultados positivos de recuperação da atividade. A expectativa dos analistas de mercado que, no início do ano, era de crescimento do PIB em torno de 1% em 2022, no momento encontra-se entre 2% e 3%. O impulso econômico do retorno a uma realidade quase sem distanciamento social e às medidas de estímulo econômico explicam a melhora. Num cenário marcado por forte elevação das taxas de juros (que devem permanecer altas por bom tempo) e inflação (embora em queda), as boas novas são mais que bem-vindas.
Em 2020, o PIB caiu, as taxas de juros estavam baixas e o mercado de compra e venda de imóveis residenciais aqueceu fortemente. Agora o PIB cresce e as taxas de juros estão altas. O que deve acontecer com o nosso setor?
Observamos que o mercado de compra e venda esfriou em relação a 2021 (que bateu todos os recordes). No entanto, esse esfriamento foi sutil até o momento e as expectativas continuam otimistas para 2022. Isso fica evidente nos volumes de concessões de financiamento, que só perdem para o ano passado quando olhamos para a série de dados desde 2000. Entretanto as perspectivas para 2023 permanecem preocupantes dado que as melhores expectativas de crescimento para este ano não foram acompanhadas de revisões para cima para o desempenho do ano que vem.
Em conjunto com juros altos e lenta queda da inflação, o cenário permanece recomendando cautela. Parte dessa cautela vem das incertezas referentes à orientação da política econômica do próximo governo, particularmente com relação às medidas fiscais. Acredito não ser exagerado esperar que o esfriamento continue no ano que vem. Com que intensidade, ainda é difícil dizer.
Mas vale reforçar nosso mantra estratégico: o pano de fundo macro é fundamental (nunca menospreze juros-inflação-atividade), mas em qualquer ponto de ciclo econômico as oportunidades (e os riscos) se manifestam no micro (produto e geografia). Enquanto com certeza há nichos em que a tímida retração é mais profunda e grave, também existem nichos em que se enxerga melhor desempenho de vendas e preço. Isso é constante no nosso setor. Identificar de forma detalhada as alterações nos mapas de oportunidades, em respostas às oscilações macroeconômicas, é que faz a diferença.
Além disso, não podemos esquecer das mudanças comportamentais. Temos visto sinais de que algumas características impulsionadas pela pandemia devem persistir, assim como foram mantidos o home office e a maior digitalização de várias atividades cotidianas com maior relevância do e-commerce, códigos QR, delivery, tour virtual em imóveis entre outros. Vale destacar que o setor imobiliário, tradicional e percebido como lento para inovar, surpreendeu e muito em inovação e digitalização com a chegada da pandemia.
Outra ponta pelo menos tão relevante quanto às novas ferramentas digitais de negócio, são as novas configurações de demanda e seus respectivos perfis. Em resposta à pandemia, vimos plantas mais antigas ganhando atratividade pelo maior tamanho e espaços mais divididos, por exemplo. Não somente isso, imóveis mais arejados com maior incidência de luz natural também foram privilegiados, como se espera.
Efeitos menos óbvios também emergiram. Com a maior incidência do home office, morar próximo a comércios e serviços ganhou relevância. É comum nas grandes cidades brasileiras os centros de emprego concentrarem uma ampla infraestrutura de comércio e serviços, usada por aqueles que ali trabalham. Na medida em que as pessoas não viajam mais até esses centros, cresce a demanda pelo próprio lar estar próximo a essa disponibilidade de lojas, restaurantes, cabeleireiros, mercados, entre tantos outros comércio e serviços que utilizamos rotineiramente.
Observamos também, particularmente em São Paulo, alguma reconfiguração da demanda paulistana. Imóveis fora da mancha urbana, mas ainda próximos à capital (até 150km) ganharam um pedaço um pouco maior da demanda, embora esta ainda se concentre na cidade de São Paulo. No entanto, dentro da demanda paulistana por imóveis na capital notamos considerável aumento da parcela de demanda por casas. Em julho de 2022, tais impactos ainda persistiram.
De forma mais geral, nota-se também a manutenção do aumento relativo de demanda por imóveis maiores. O que nos traz de volta ao parágrafo anterior: com o home office e maior digitalização persistindo, faz sentido que também sejam mantidos parte dos impactos da pandemia na configuração da demanda por imóveis. Entretanto, conforme a pandemia é superada e os obstáculos ao usufruto das economias de aglomeração oferecidas pelos centros urbanos desaparecem, há o confronto entre as heranças da pandemia e o retorno ao presencial.
Várias questões emergem neste contexto. Muda o público que habita os centros urbanos? E a demanda nas franjas das manchas urbanas, como fica? Para além da quantidade, quais as ferramentas para melhor atender esses clientes? Como descobrir e resolver suas dores? Como criar a confiança necessária no setor imobiliário quando seu público alvo está majoritariamente em plataformas digitais? Quais as melhores formas de alavancar esse choque de digitalização?
O que não faltam são perguntas. E nada melhor do que somar conhecimento para avançar na reflexão sobre as potenciais respostas. Trocar experiências, dividir o que se aprendeu, debater, concordando ou não, nos leva para a fronteira do que é relevante para o sucesso profissional. É por isso que convidamos a todas e todos para o Conecta Imobi 2022 – o maior evento do mercado imobiliário latino americano, voltando para o formato presencial, nos dias 21 e 22 de setembro em São Paulo.
Conectar é preciso!! Esperamos vocês lá!
Grande abraço e bons negócios,
Danilo Igliori e Pedro Tenório
