Conheça as variações anuais entre bairros na participação da demanda por imóveis anunciados em nossos portais nas cidades de Londrina (PR) e Guarulhos (SP).
Novas manifestações de resiliência
A taxa Selic perseguida pelo Banco Central é determinada pelo Comitê de Política Monetária, o chamado Copom. No dia 3 de agosto deste ano, o Copom deliberou o último aumento da taxa Selic deste ciclo de aumentos (para 13,75% ao ano) iniciado em fevereiro de 2021, quando a taxa saiu de 2% a.a. para 2,75% a.a.. O ciclo de aumento foi a resposta ao crescimento da inflação no mesmo período.
De fevereiro de 2021 para cá, a taxa de juros média dos financiamentos imobiliários contratados por Pessoa Física saiu de 7.0% para 10,12% (setembro de 2022) – crescimento bastante mais ameno do que o da taxa Selic. Parte dessa rigidez relativa à Selic se deve à composição dessa taxa média de financiamento imobiliário que também engloba taxas do FGTS, tradicionalmente mais rígidas. Mesmo assim, quando olhamos para as taxas de financiamento imobiliários de mercado para PF, vemos um aumento de 4,1 pontos percentuais no mesmo período, fechando setembro deste ano em 11,15%, ainda bem inferior à variação de 11,75 p.ps da Selic.
Quando analisamos o forte desempenho do mercado de compra e venda de imóveis residenciais em 2021, atribuímos o resultado a dois principais fatores: o momento comportamental em plena pandemia e a baixa taxa de juros. Para trazer alguma magnitude de quão baixa estava essa taxa de juros de financiamentos, da média de 8% em 2018, a taxa foi para 6,6% no seu recorde em 2021. Se tal redução contribuiu para a forte impulsão do mercado, o aumento de 4,1 p.ps na taxa de financiamento teoricamente teria potencial de igual resfriamento. Não é o que observamos.
Para analisar o desempenho do mercado residencial de compra e venda, podemos usar a série disponibilizada pelo Banco Central da concessão de crédito imobiliário total para Pessoa Física. Deflacionando essa série pelo FipeZAP+ Venda Brasil, temos a série em volume financiado. Ao comparar os últimos 12 meses terminados em setembro de 2022 com o período imediatamente anterior, vemos recuo de 3,7% na métrica. Claro, trata-se de uma acomodação do setor, mas amena visto o aumento das taxas de juros. Para trazer alguma medida, os últimos 12 meses, estão 13,5% acima do nível de concessão de crédito imobiliário de 2013, segundo melhor ano da série histórica (que começa em 2011).
Embora o cenário seja de muita cautela face às incertezas do desempenho econômico global e ao futuro do regime fiscal no país, o setor mostra novamente resiliência.
Pedro Tenório, em nome do DataZAP+
