Mercado imobiliário Brasil a fora

Location, location, location, não é mesmo? No ZAP+ levamos o mais tradicional mantra do mercado imobiliário ao limite. E não é hoje! As ferramentas da DataZAP+ esmiúçam oferta, demanda e preços em uma escala geográfica bastante fina, chegando literalmente até o nível das coordenadas (lat, long). E fomos pioneiros na regionalização dos índices de preços com a família FipeZAP, que em 2021 está fazendo 10 anos e hoje cobre muitas cidades espalhadas pelo país (50 municípios para compra e
venda residencial, 25 municípios para locação residencial, 10 municípios para compra/venda e locação comercial – para detalhes ver nossa carta Crescimento e ciclos: 10 anos dos índices FipeZAP). Na semana passada divulgamos os Índices FipeZAP de compra/venda residencial de outubro/21 e vamos explorar aqui os principais resultados.

Para ter base de comparação, vamos inicialmente dar uma olhada no índice nacional. Dois pontos merecem destaque. Em primeiro lugar, na variação em 12 meses, o índice permanece no campo positivo (registrando em outubro aumento de 5,18%). Isso vem ocorrendo desde o início da pandemia, após um longo período flutuando em torno de zero (grosso modo entre maio/2016 até maio/2020). O segundo ponto é que, apesar do aumento dos preços em termos nominais, o índice FipeZAP continua perdendo da inflação, seja medida pelo IPCA (desde 2015) ou pelo IGP-M (desde 2016). Acreditamos que essa será a tendência por algum tempo ainda.

Ao observar o que acontece regionalmente (e continuando a olhar para a variação em 12 meses), percebemos que houve variação nominal positiva em quase todas as cidades monitoradas (as exceções foram Campinas e Niterói que apresentaram pequenas quedas – próximas de zero, além de Santos com uma queda um pouco mais expressiva – em torno de 2%). Entretanto, existem diferenças relevantes. De um lado, temos diversas cidades com o índice rodando acima dos dois dígitos. A cidade de Vitória foi a campeã com crescimento acima dos 20%. Entre as capitais onde o índice mais cresceu destacam-se também Maceió (17,4%), Florianópolis (14,4%), Curitiba (14,2%), Manaus (13,6%) e Goiânia (12,9%). Por outro lado, vemos que algumas grandes cidades mostram crescimento bem abaixo da média nacional. É o caso de Rio de Janeiro (2,4%), Belo Horizonte (2,4%) e Salvador (2,6%).

É claro que não é só na variação em 12 meses que os municípios apresentam diferenças marcantes. Olhando para a variação no último mês, por exemplo, a média nacional foi de 0,43%, mas os índices variaram de -0,07% (em Porto Alegre) até 1,58% (em Maceió). Completando esta rápida análise regional propiciada pelos índices FipeZAP que com base na amostra de anúncios em outubro de 2021 o preço médio calculado para as 50 cidades monitoradas pelo Índice FipeZAP foi de R$ 7,8 mil/m², sendo
que dentre as capitais acompanhadas pelo índice, São Paulo apresentou o preço médio mais elevado (R$ 9,6mil/m²) e Campo Grande o menor (R$ 4,5 mil /m²). Para quem quiser ter mais detalhes, lembro que esses números são divulgados mensalmente em relatórios de acesso livre e gratuito que, além de disponibilizar muitas estatísticas no nível municipal, ainda trazem informações sobre bairros.

Neste ponto muitos podem estar se perguntando: mas o que gera tanta diferença nas dinâmicas de preços entre as cidades? Onde reside a força do location, location, location?
Aqui puxamos novamente nossa cartilha de economia das cidades. De forma geral podemos dizer que o que acontece nas localidades são resultados do embate entre um conjunto de forças positivas (que aumentam a atratividade local) e outro de forças negativas (que reduzem sua atratividade). Tais forças são criadas dentro e fora dos mercados onde indivíduos interagem por estarem próximos uns dos outros. Essas interações podem ocorrer na esfera econômica (proximidade do trabalho, clientes, fornecedores, concorrentes, locais de consumo) ou fora dela (proximidade de amigos, familiares, locais de lazer e entretenimento). Além disso, as características ambientais (naturais ou construídas) contam muito.

Sob uma perspectiva econômica, localidades devem ser pensadas como espaços pequenos e abertos. Independentemente do tamanho que tenham, elas tendem a se sujeitar a livres movimentos de capital e trabalho. Em um contexto de economia aberta, pessoas e firmas realizam escolhas de localização e ‘votam com os seus pés’. Desta forma, a atratividade das cidades, seus bairros e ruas pode ser vista através dos seus mercados de trabalho e ativos imobiliários. Seus incentivos e restrições seguem as estruturas de oferta e demanda nestes mercados. Mercados de trabalho e imobiliário também estão conectados, uma vez que preços de imóveis e salários se influenciam mutuamente. É claro que a chegada e evolução da pandemia alteraram essas correlações de forças o que, certamente, está por trás de muitas das diferenças que estamos observando. A questão então é o que esperar pela frente? Voltaremos a esse tema muitas vezes por aqui, mas desde já fica a pista: para entender as tendências residenciais precisaremos decifrar também o que será do mercado de trabalho daqui para a frente.

Grande abraço,

Danilo Igliori
VP Economista Chefe do ZAP+