Preços de Imóveis: a série – capítulo I

As notícias macroeconômicas da última semana não são alvissareiras. Com dúvidas sobre a condução fiscal até as eleições do ano que vem os mercados reagiram negativamente, pressionando ativos brasileiros (para baixo) e câmbio (para cima). Além disso, expectativas sobre inflação e crescimento também se deterioraram. Ainda é cedo para avaliar consequências mais duradouras, mas já sabemos que muita volatilidade deverá ser a tônica nas próximas semanas (talvez meses).

Esses temas macroeconômicos serão nossos companheiros nesse espaço, mas vamos explorar outras coisas também. Lembrem que uma das principais características do nosso mercado é que suas dimensões microeconômicas são essenciais na geração de oportunidades (e riscos). Neste sentido um dos principais desafios está em conseguirmos precificar corretamente um imóvel. Por onde ando ouço das dificuldades e também percebo muita desinformação. Então resolvi explorar no detalhe o tema por aqui. Mas em capítulos e intercalando com outros assuntos. Hoje iniciamos com uma abordagem conceitual para estarmos todos na mesma página. Nos próximos vamos explorar aplicações e casos reais.

Em uma primeira aproximação ao funcionamento de mercados aprendemos que os preços de bens e serviços decorrem da interação entre oferta e demanda por eles. Sabemos que do lado da demanda as preferências dos consumidores são confrontadas com restrições orçamentárias para gerar os chamados preços de reserva (o máximo que o consumidor estaria disposto a pagar pelo produto). Já na oferta a estrutura de custos de produção é entendida como o fundamental para determinar o preço mínimo aceito pelos vendedores.

Em um mercado competitivo hipotético, com agentes atomísticos (bem pequenos), produto homogêneo e informação completa, conhecer o preço de mercado é trivial. E se o mercado funcionar bem este preço deve ficar em torno do chamado ponto de equilíbrio (onde oferta se iguala à demanda). Nestes casos, todas as transações devem ocorrer pelo mesmo preço e não existe espaço para negociação.

Em mercados reais claramente os processos de formação de preços são mais complicados. Os produtos são heterogêneos, compradores e vendedores negociam preços e as informações são incompletas. O caso do mercado imobiliário é um dos mais complexos neste sentido pois, além da enorme heterogeneidade (nenhum imóvel é exatamente igual a outro), a liquidez tende a ser menor. Com isso a dimensão temporal também se torna relevante (por quanto tempo o imóvel fica no mercado até ser vendido?). O número de transações relativamente menor acrescenta dificuldades na obtenção de informações sobre oferta, demanda e preços. Com isso surge a necessidade/oportunidade para produzir, organizar e disponibilizar informações para o mercado. Classificados, market places, cartórios, imobiliárias, associações são exemplos de instituições/agentes que constituem o ecossistema de fornecedores de informação.

Neste contexto o conceito de preço do imóvel se desdobra em pelo menos três preços que se relacionam: preço pedido, preço de transação e preço de mercado:

Preço pedido: para formar o preço a ser pedido por um imóvel o vendedor primeiramente estabelece um preço mínimo aceitável (com base em custos, o quanto foi pago pelo imóvel e informações sobre preços pedidos e de transações de imóveis comparáveis. Além é claro de levar em consideração a sua necessidade de vender o imóvel). A partir disso tipicamente se adiciona uma margem para realizar a negociação com compradores potenciais. Uma vez que o preço de mercado não é plenamente conhecido, o preço pedido (mínimo + margem) pode ficar acima ou abaixo do que seria o preço de mercado (ou eventualmente coincidir com ele).

Preço de transação: preço efetivamente pago por um imóvel. Resulta da negociação entre comprador e vendedor. O comprador terá como base para suas propostas novamente um conjunto (imperfeito) sobre preços de imóveis comparáveis (anúncios, transações, opiniões profissionais, etc), o que será ponderado pela sua necessidade/desejo/possibilidade de comprar o imóvel. Importante notar que, da mesma forma que o preço pedido, o preço de uma transação individual pode ficar acima, abaixo ou eventualmente coincidir com o que podemos chamar de preço de mercado.

Preço de mercado: o preço de mercado deve ser entendido como o preço pelo qual o imóvel seria transacionado no tempo médio de venda para aquele imóvel naquela localidade. Como não existem dois imóveis exatamente iguais, para chegar a esse preço são utilizados imóveis similares (tipologia e localização) ou transações passadas do mesmo imóvel. Usualmente, são considerados similares imóveis com características e localização parecidas. No caso de apartamentos (e casas de condomínios) frequentemente consideram-se imóveis de um mesmo empreendimento. Duas dificuldades são comuns: a pouca frequência de transações e o grande número de fatores tipológicos e locacionais que caracterizam (e impactam os preços) de um imóvel.

Obter informações dos valores transacionados de imóveis similares pode não ser tão conveniente e a alternativa pode ser acessar informações de anúncios de imóveis similares. Em ambos os casos o principal problema é ter um número suficientemente grande de observações para chegar a um preço que represente um comportamento típico, ou de mercado. Ou seja que não represente apenas realidades
individuais de compradores e vendedores (pois neste caso nada garante que as novas transações ocorrerão pelos mesmos preços).

Uma solução desenvolvida há algumas décadas nos principais mercados e que foi trazida para o Brasil de forma pioneira pela DataZAP+ é o desenvolvimento de modelos de precificação automatizada ou AVMs (Automated Valuation Models). Os AVMs são modelos que utilizam métodos estatísticos/econométricos ou algoritmos de machine learning capazes de processar um enorme conjunto de informações na identificação de imóveis semelhantes e suas características relevantes (tipológicas e locacionais).

Nossos AVMs começaram a ser desenvolvidos há sete anos e hoje contamos com uma família de modelos que estimam preços de venda e de locação para imóveis localizados em centenas de cidades do Brasil. Os modelos utilizam as maiores bases de dados disponíveis e estão na fronteira do conhecimento sobre métodos de precificação.

Mas o mais importante é que desde 2015 clientes em todas as partes da jornada imobiliária têm utilizado com sucesso nossas ferramentas para apoiar decisões de comprar, vender, construir, alugar ou financiar imóveis residenciais. Já precificamos centenas de milhares de imóveis!
Nos próximos capítulos desta série vou descrever as principais características de nossos AVMs e ilustrar como eles podem ser poderosos aliados dos profissionais, consumidores e formuladores de políticas públicas nos mercados residenciais.

Grande abraço,

Danilo Igliori
VP Economista Chefe do ZAP+