Taxas de juros se aproximando dos dois dígitos. E agora?

Em maio de 2020, publiquei uma carta semanal com o título Taxas de juros no chão: e agora? Celebrando a Selic ter atingido 3% ao ano, mas sob forte impacto do início da pandemia disse no final:

“…Em resumo, taxas de juros baixinhas como as que temos agora são muito importantes para a atividade imobiliária, mas dado o tamanho da crise: no curto prazo servem mais como sinal para gerar expectativas positivas; na transição ajudarão a demanda a ganhar tração; e no longo prazo serão fundamental para sustentar um novo ciclo de crescimento (e dirão muito sobre o que restou da nossa solidez fiscal)….”.

Pois bem, na semana passada, como esperado por grande parte dos analistas de mercado, o Copom acelerou e elevou a taxa Selic para 7,75% ao ano. Uma puxada de 1,5 p.p que deu sequência a um movimento de alta que vem desde março deste ano. Lembrando que iniciamos 2021 com a Selic em 2% a.a. Mais que isso já temos certeza de que não parou por aí e crescem as apostas de que ultrapassaremos a marca dos dois dígitos (a mediana do Boletim Focus para a Selic é de 9,25% no final de 2021 e 10,25% no final de 2022).

Na base do problema existem dois fatores relacionados que preocupam. De um lado a inflação não tem dado folga (para mais detalhes ver nossa carta intitulada Inflações). O quadro está cada vez mais disseminado e mostrando sinais de persistência. Já sabemos que, apesar do forte aumento nos juros, o processo de desinflação não deverá ser muito rápido e envolverá custos. O segundo é que existem incertezas sobre como a política fiscal será conduzida até as eleições do ano que vem. A sensação é
que a janela de oportunidade com a retomada da atividade, impulsionada pela melhora no controle da pandemia com a vacinação, já está sendo minada e as expectativas de crescimento para 2022 estão deteriorando (com alguns agentes relevantes já esperando alguma contração do PIB no ano que vem). E agora? O que esperar para a evolução do mercado imobiliário?

Vamos por parte. Primeiramente, precisamos reconhecer que os ventos macro mudaram para pior mesmo com a “potencial” superação da pandemia. Juros e inflação para cima com renda sofrendo nos deixa em situação menos favorável sem comparamos com o que vigorou até o momento. A principal mensagem então é que sim precisamos nos preparar para um período mais desafiador. Financiamentos mais caros, menor poder de compra e desconfiança com o futuro nunca são animadores para o mercado imobiliário.

Um outro desdobramento dos juros mais altos que começa a ficar mais saliente é a relativa perda de atratividade com relação a alternativas de investimentos em renda fixa. Por outro lado, o contexto de incertezas reforça a motivação de aquisição de imóveis por motivos precaucionais (lembrando que no médio/longo prazo ativos imobiliários são reconhecidamente boas proteções contra a inflação).

Adicionalmente, existirão aqueles que anteciparão seus movimentos residenciais com receio de pioras adicionais no futuro.

Uma forma de colocar em perspectiva o que pode vir pela frente está em olhar para eventos passados, particularmente para o que aconteceu no ciclo anterior. Neste sentido, lembramos que durante o ciclo de alta que durou até 2014 convivemos com patamares de juros bem menos favoráveis (inclusive com juros reais mais elevados). Mas o país crescia a uma taxa média em torno de 4%. Sabemos também que quando veio a recessão de 2015 e 2016 os preços ajustaram menos do que as quantidades.
Enquanto o índice FipeZAP descreveu uma gradual desaceleração (e passou a perder da inflação), os volumes de transações caíram de forma expressiva.

Um ponto de destaque que nos coloca em vantagem neste momento diz respeito ao crédito. Os bancos privados estão demonstrando mais apetite (e aprimorando suas estruturas) para dar fôlego ao crescimento do mercado (oferta e demanda). Não apenas as instituições tradicionais, mas também novos agentes como bancos digitais, fintechs, market places entre outros. A CEF mantém seu papel central e o crédito com garantia ampliou sua relevância na agenda do Banco Central.

É claro que o contexto atual é bastante diferente, mas a meu ver o balanço das variáveis macro (incluindo a própria pandemia) ainda sugere que continuaremos numa trajetória ascendente no mercado imobiliário. No entanto, mais devagar e com mais dificuldades. O impulso gerado em 2020 ainda resiste e o momento ainda é bom (para mais detalhes de nossa visão sobre o mercado imobiliário no pós-pandemia ver a carta que inaugurou nossa segunda temporada intitulada O que será do amanhã? Mantemos o otimismo, mas ampliamos a moderação…). Por quanto tempo manteremos o dinamismo e com que desaceleração navegaremos nos próximos meses é difícil dizer, mas a chave estará em como nos prepararemos para retomar os fundamentos de crescimento do país. Solides macroeconômica e agenda de reformas precisam avançar.

De qualquer maneira (e como não cansamos de repetir), em qualquer momento do ciclo oportunidades existirão no mercado imobiliário. Com o cenário mais desafiador não tem jeito: precisamos caprichar na análise micro, mapeando riscos locais e tipológicos através do estudo detalhado de oferta, demanda e preços. Com menos ventos a favor as escolhas precisam ser mais precisas. E nisso podemos ajudar e muito: com nossos dados, ferramentas e expertise. Esse espaço faz parte disso. Fiquem por perto!

Grande abraço,

Danilo Igliori
VP Economista Chefe do ZAP+