Última carta de 2022! Ano em que falamos mais do que gostaríamos sobre a deterioração do cenário macroeconômico global e doméstico e seus riscos para o mercado imobiliário. Ano de 2022 em que também se avançou na consolidação de algumas tendências comportamentais aceleradas na pandemia como o home office, o ecommerce e outras formas de digitalização. Parece sensato, portanto, enfatizar os principais movimentos da economia e do setor imobiliário residencial fortalecidos no ano e pincelar as tendências do iminente ano que vem.
Neste ano, assistimos, como discutido diversas vezes em outras cartas, a atividade econômica surpreender os analistas de mercado positivamente. As consecutivas revisões dos analistas para cima em relação às suas projeções para o PIB de 2022 se devem principalmente à retomada das atividades com o fim do distanciamento social e à injeção de recursos por parte do governo na economia.
Do lado negativo, a política monetária atuou aumentando os juros para conter a inflação que ganhou força nos primeiros meses de 2022. O resultado líquido da aceleração do PIB e altas taxas de juros foi a retração do volume real de crédito imobiliário concedido para Pessoas Físicas em 6%. É verdade que o patamar atual ainda é alto: está 38% acima do mesmo período de 2020.
Para locação residencial, a história é outra. O melhor desempenho da economia refletiu também em melhora no mercado de trabalho, medida principalmente pela queda da taxa de desemprego. Em conjunto com a pressão inflacionária, a conjuntura se configurou propícia para crescimento dos preços de aluguel, que vem superando o IPCA já há vários meses.
Em relação à chegada a 2023, o mercado de compra e venda parte de retração que deve continuar durante o ano, ainda que em ritmo como o de 2022 e o nível de atividade permanecendo ainda historicamente alto. Já o mercado de locação, parte da forte alta ocorrida em 2022, mas já desacelerando, o que também deve continuar em 2023.
Quanto às tendências comportamentais iniciadas na pandemia, consolida-se de maneira mais robusta o esquema de trabalho remoto parcial (híbrido) e integral. O home office é provavelmente o componente mais importante da digitalização intensa ocorrida durante a pandemia. Uma vez que a proximidade física virou um obstáculo, acelerou-se o desenvolvimento de soluções que possibilitam realizar as mesmas atividades remotamente, geralmente, de forma digital.
Apesar de enxergarmos diminuição da magnitude dos impactos provenientes da digitalização, alguns efeitos perduram: maior preferência por casas e por varandas em apartamentos, aumento da preferência pelo interior e litoral próximos (mas não dentro) dos grandes centros urbanos, e até maior valorização a estar próximo de infraestrutura de comércio e serviços.
Como conhecemos essas tendências e uma medida aproximada de quanto persistem? O DataZAP+, braço de inteligência do ecossistema ZAP+, tem realizado pesquisas comportamentais com os usuários dos portais ZAP e Viva Real desde abril de 2020 a respeito dos impactos da pandemia. A última pesquisa comportamental divulgada, Tendências de Moradia, entrou ainda mais no detalhe de preferências que devem ser observadas em 2023.
Sobre a vontade de estar próximo à infraestrutura de comércio e serviços, fica evidente a predileção por estar perto de comércios rotineiros (como padarias, supermercados, açougues, etc…), já que mais 80% dos respondentes considerou esta proximidade importante (compra e locação). O percentual da importância percebida é bastante superior à proximidade de hospitais e/ou clínicas de saúde e de equipamentos de transporte público (estações de metrô ou trem, terminais rodoviários e pontos de ônibus) que ficam na média dos 30% na mesma métrica.
Embasada na maior procura à natureza despertado pela pandemia, a pesquisa perguntou sobre aspectos ambientais dos imóveis. Fica claro, para todo o público, que soluções de economia de recursos naturais (reservatórios de água de chuva, energia renovável e limpa, e reaproveitamento da água) são mais valorizadas que os demais aspectos: processo de compostagem, horta compartilhada, uso de materiais sustentáveis na construção e certificação ambiental do imóvel.
Quanto à forma de morar, a pesquisa traz resultados bastante interessantes. Primeiro, o público de locação parece mais propenso a inovar quando se trata de modalidade de moradia. Eles estão mais propensos a morarem em condomínios com serviços pay-per-use, em co-livings, flats, imóveis ultracompactos e multipropriedade (pelo menos 27% dos respondentes de locação consideraria uma dessas modalidades). Já para os respondentes que procuravam comprar um imóvel, destaca-se os 46% que consideram morar em “Bairros Planejados”, assim como o alto percentual (38%) que não consideraria nenhum dos tipos alternativos listados.
Conhecer as perspectivas macroeconômicas e as tendências comportamentais possibilita nos preparar melhor para 2023. Por exemplo, imaginamos que os empreendimentos que ofertem modalidades alternativas de morar mirem investidores que irão alugar os imóveis, talvez até para o short-stay, o que possibilita vender a unidade como Não Residencial. Tal perspectiva deriva justamente do perfil de compra ser mais conservador em relação às novas modalidades e também do mercado de locação iniciar o ano relativamente mais aquecido.
O mercado imobiliário é enorme e heterogêneo, assim como o ano de 2023 será complexo e desafiador. É esperado que a economia global desacelere ano que vem, que a questão fiscal brasileira permaneça um desafio e ainda será o primeiro ano de um governo bastante diferente do incumbente hoje.
Seguimos com nossa missão de transformar dados em conhecimento para ajudar os agentes do mercado imobiliário em 2023. Contem conosco para entender os desdobramentos que o tempo trará na dimensão macro e na dimensão micro – como sabem, as duas fundamentais no nosso complexo setor.
Boas festas e negócios,
DataZAP+
