O que será do amanhã? Mantemos o otimismo, mas ampliamos a moderação

É com grande alegria que damos início a segunda temporada desta carta semanal!

A primeira temporada emergiu no início da pandemia quando a incerteza explodiu. A ideia foi criar um canal de alta frequência com nossos clientes colocando à disposição análises da equipe da DataZAP+, sempre embasadas pela melhor evidência. Como é o caso em tudo o que fazemos esperamos que os conteúdos aqui discutidos possam ser úteis para profissionais em todo o ecossistema do mercado imobiliário. Pois bem, a primeira temporada durou cerca de seis meses e foi um sucesso! O engajamento foi altíssimo e recebemos retornos muito positivos. Mas depois que a poeira abaixou decidimos suspender a série para focar na nossa prateleira de publicações de menor frequência (relatórios, pesquisas, apresentações).

Agora, com o novo movimento em prol do corretor, vocês terão acesso a tudo isso aqui nessa página! Neste espaço vamos alternar temas conjunturais da semana com outros mais estruturais sobre tendências e perspectivas do nosso setor. Vou passar a vocês em primeira mão reflexões com base em todas as fontes de informação que processamos na DataZAP+, sempre conectando os fundamentos macroeconômicos com desdobramentos microeconômicos e locacionais.

Nesta edição quero retomar o pano de fundo analítico que tem embasado nossa visão sobre o mercado neste ano, olhando para a evolução recente, mas também para cenários. Vamos lá:

A rápida recuperação e forte desempenho do mercado imobiliário residencial desde o início da pandemia pode ser visto através de diversas métricas: vendas, lançamentos, financiamentos. Quais são os fundamentos para este desempenho durante a pandemia? Acreditamos que, apesar das dificuldades enfrentadas por todos nesse processo, raramente observamos tanta coisa a favor da atividade imobiliária. Do ponto de vista macroeconômico temos a combinação de cinco fatores:

• Taxas de juros historicamente baixas
• Demanda represada após recessão de 2015/2016
• Incerteza gerada pela pandemia (investimento por motivo de precaução) • Apetite dos agentes financeiros para operações de crédito com garantia
• Queda de atividade menor do que a antecipada e auxílio emergencial.

Já com relação às dimensões microeconômicas a pandemia foi responsável por:

• Nos forçar a ficar muito mais tempo dentro de casa
• Alterar os deslocamentos residência-trabalho
• Mudar os custos e benefícios da proximidade a amenidades e serviços diversos
• Acelerar o processo de digitalização das atividades imobiliárias.

Conjuntamente essa lista de fatores mais do que compensou os aspectos relacionados à perda de renda
(presente e expectativas) propiciando a dinâmica de crescimento observada até o momento.

E daqui para a frente?

O primeiro ponto para se ter em mente remete a algo inerente ao mercado imobiliário em todo o planeta e ao longo dos séculos: a presença de ciclos. Neste sentido é claro que ainda estamos na parte ascendente do atual ciclo e acreditamos que ainda continuaremos crescendo. Legal, mas quanto de crescimento? e por quanto tempo? Aí não tem jeito e a resposta é o terrível: depende…Mas para permitir mapear o que pode vir pela frente vamos olhar pontos positivos e negativos no cenário, tentando separar o curto prazo de horizontes mais longos (começamos hoje, mas claro os detalhes farão parte da agenda desta carta).

No curto prazo, podemos dizer que boa parte dos fatores positivos que impulsionaram a atividade imobiliária até aqui continuam presentes. Entretanto, os últimos meses configuraram mudanças importantes no cenário. De um lado, a ampliação do processo de vacinação está permitindo um melhor controle da pandemia e muitas atividades estão reabrindo. Temos um relevante impulso na renda contratado, particularmente nos setores de serviços. E também é razoável imaginar que devemos ter um impulso na confiança das pessoas no processo de reaproximação social! Por outro lado, temos importantes pontos de atenção. O mais visível (e cada vez mais preocupante) é a piora nas dinâmicas inflacionárias. Aquilo que parecia estar localizado em alguns poucos setores onde houve um maior descompasso entre oferta e demanda por conta da pandemia, tem se espalhado para diversas atividades e já produz impactos não triviais. Mais do que isso está virando um consenso entre especialistas que desinflacionar será custoso e tomará tempo.

O remédio da política monetária já está sendo administrado e a Selic, que estava 2% no início do ano, já chegou a 6,25%. Já sabemos que continuará subindo. Ao que tudo indica pelo menos até 9%. A subida dos juros certamente terá impactos negativos na atividade do ano que vem e os economistas estão revisando projeções para baixo. No Brasil nunca é demais se preocupar com a inflação.

E os impactos no setor de imóveis? Dois pontos. Primeiramente, mesmo que a Selic chegue (ou ultrapasse um pouco) os 10% ao ano, ainda estaremos com taxas bastante baixas para o padrão brasileiro. Esperamos que o impulso vindo do canal financeiro permaneça positivo.

Por outro lado, sabemos que a inflação que impacta o setor imobiliário está muito superior do que o indicado pelo IPCA (que por sua vez serve de orientação para a política monetária). Muito tem se falado da explosão do IGP-M e das dificuldades ocasionadas nos contratos de aluguel. Sim, isso foi relevante, mas há diversas maneiras de contornar o problema (tema para outra carta). É bem mais complicado se livrar dos impactos causados pelos aumentos nos custos de construção que, segundo o INCC, estão rodando em torno de 15% em 12 meses. Os impactos nos segmentos de imóveis novos serão inevitáveis (seja via aumento de preços, seja através de mudanças nos planos de lançamentos) e, em alguma medida, acabarão contaminando os segmentos de usados.

Para completar as ameaças no cenário de curto prazo não podemos deixar de mencionar a crise hídrica. Os níveis dos reservatórios já estão críticos e as previsões não são animadoras. Aqui temos mais pressão sobre a inflação e atividade econômica.

E para além do curto prazo? Bom, aí os temas giram em torno da agenda de crescimento e desenvolvimento para o Brasil quando nos preparamos para um ano eleitoral. Vamos ter oportunidade de discutir os elementos que compõem esta agenda por aqui também.

Resumo: Temos um amplo conjunto de fatores macro e micro que impulsionaram com força a atividade imobiliária no início de uma nova fase de expansão nos ciclos do setor. Apesar das mudanças recentes, estes fatores ainda estão presentes e a expansão deve continuar. A superação da pandemia vai injetar novo ânimo na economia, mas existem relevantes pontos de atenção e o aumento da inflação preocupa. Tudo junto nos faz manter o otimismo com o nosso setor, mas a costumeira (e desejável) moderação ganhou peso. No ano que vem teremos uma oportunidade de ouro para discutir como retomar a agenda de crescimento e desenvolvimento do país no pós-pandemia.

Grande abraço,

Danilo Igliori
VP Economista Chefe do ZAP+